“高龄”电梯 如何更新,维修,小区,业主

夏勇：“电梯从最初(chu)的开发商举行(xing)选购(gou)，选购(gou)装(zhuang)置好之后又交(jiao)给物业公司(si)举行(xing)管理，物业公司(si)又约请专业电梯日常维护保(bao)养单位举行(xing)维护保(bao)养，这就造(zao)成后面买电梯的人前期(qi)不管电梯，背面管电梯的人自己不用电梯，背面用电梯的业主也没有办法实际地去维护和管理电梯，这样一个相对对照(zhao)复(fu)杂的主体，就形成不了对电梯治(zhi)理良好的关系。”

国家市场监管总局发布(bu)的《2023年天下特种装(zhuang)备安全状况的公告》显示，在2023年特种装(zhuang)备事故起(qi)数中(zhong)，电梯占比达19.72%，而其中(zhong)很大比例属于老旧电梯。由于其各零(ling)部件老化景(jing)象严峻，故障率较高，日常的维修保(bao)养已经不克不及维持正常利(li)用，这时候(hou)往往需要(yao)启动公共维修基金才能实现更新改革。公共维修基金是指由业主按照(zhao)份额共同交(jiao)纳的资金，用于补葺、维护和管理共有部位或设(she)施的费用。由于其是全体业主的共有财产，在实际启用过程中(zhong)，难题(ti)重重。

浙江工(gong)业大学(xue)公共管理学(xue)院院长吴结兵：“在利(li)用的时候(hou)，要(yao)求相干涉及到楼幢中(zhong)的业主三分(fen)之二的同意通过，才能够利(li)用维修基金，这里面的堵点，其实两(liang)个方面：一是有一些老旧小区，包含时间长一点的商品房小区，存(cun)在维修基金不足的环境；另外一个问题(ti)（业主）难以达成共识，比如一些跟(gen)住民本(ben)身生(sheng)活没有太大关联的、楼层低的住户可(ke)能不一定同意。”

位于北京(jing)市朝(chao)阳区的金海国际小区就是这样一个面对着亟须支取公共维修基金更新电梯等问题(ti)的小区。小区于2007年投入利(li)用，基本(ben)都是高层室庐，电梯已经利(li)用17年之久，属于老旧电梯。近几年，频繁(fan)出(chu)现的电梯事故让业主们人心(xin)惶惶。物业负责人报告记者，小区目前的物业费是每月2块一平方米，其中(zhong)包含电梯日常维修保(bao)养及小区其他(ta)装(zhuang)备设(she)施维护费共0.18元，但这笔钱目前已经无法维持电梯的正常运(yun)行(xing)。

由于程序烦琐、过程漫长，动用公共维修基金并不容易；而物业公司(si)日常维修保(bao)养电梯也是绰绰有余；但对业主来说，保(bao)证电梯正常运(yun)行(xing)又迫在眉(mei)睫(jie)。怎(zen)么办？2023年底，金海国际小区业主代表、物业公司(si)、社(she)区居(ju)委会和街道办事处等多(duo)方开始召开座谈会，共同协商办理电梯更新改革问题(ti)。

今年上半年，在街道、社(she)区的牵头下，金海国际小区成立了由业主组成的电梯维修临时监督委员会，经过半年多(duo)数次的座谈协商，最终在11月18日，各方终于举腕(wan)表决通过了将小区1—3号楼的9部电梯作为试点，率先举行(xing)更新改革等具体方案。本(ben)着细水长流(liu)的原则(ze)，这次大修将保(bao)存(cun)二层以上的电梯门、导轨和框架等设(she)施，大大降低了公共维修基金的利(li)用额度。在楼道里张贴的示知(zhi)中(zhong)记者看到，目前大修项目已经完成了招投标，中(zhong)标价为166万多(duo)元，相称于9部电梯每部维修费用在18.5万元左右，这比当(dang)初(chu)整机(ji)替换40万元一部的方案节省了一半多(duo)的费用。

同时，此次中(zhong)标的电梯维保(bao)公司(si)将采取“修一保(bao)十”的新模式，也就是在公共维修基金到达物业公司(si)的账户中(zhong)后，物业公司(si)再从物业费中(zhong)拿出(chu)一定比例的费用，两(liang)笔钱一路按年支付给中(zhong)标公司(si)，中(zhong)标公司(si)不但负担十年内(nei)电梯的日常维保(bao)工(gong)作，还为电梯全部零(ling)部件质保(bao)十年，其间不再花业主一分(fen)钱。

北京(jing)市朝(chao)阳区市场监督管理局特种装(zhuang)备安全监察科(ke)工(gong)作人员贾宏杰：“电梯已经跟(gen)物业公司(si)离开了关系，物业公司(si)只(zhi)需要(yao)按年支付相应的费用给电梯公司(si)便可(ke)以了。（有问题(ti)）住民只(zhi)需要(yao)去找电梯公司(si)，两(liang)头不需要(yao)去找物业。”

历时近一年之久，金海国际小区多(duo)方终于达成一致，年底就将启动电梯的大修项目。但近些年，更多(duo)的小区已经耗费了数年的时间，却依然未能启动利(li)用公共维修基金来修缮电梯，究其原因是很多(duo)小区的公共维修基金所剩无几，乃至出(chu)现被滥用、调用的问题(ti)，使得电梯更新改革资金更是无从谈起(qi)。为破解困局，这几年一些城(cheng)市举行(xing)了不少探索(suo)。今年6月，房龄超过20年的浙江杭州中(zhong)都小区的业主与一家电梯维保(bao)公司(si)签订(ding)了“全托(tuo)管服(fu)务”，由公司(si)垫资40%、小区公共维修基金出(chu)资60%，对电梯举行(xing)更新改革。仅用时20天，8台电梯就焕然一新。

电梯更新改革之后，这家公司(si)还将负担未来10年中(zhong)都小区电梯的日常维护保(bao)养工(gong)作。按每部电梯每年来计算，小区物业拿出(chu)原先用于电梯维保(bao)的3000元、小区经营性收(shou)入2500元，再加上每年4500元的政府(fu)补贴，三笔钱共计10000元支付给托(tuo)管公司(si)作为维保(bao)费用，这样一来业主无需分(fen)外支出(chu)，实现了多(duo)方共赢。同北京(jing)“修一保(bao)十”雷同，这种“一揽子(zi)承包”的服(fu)务模式，使得维保(bao)主体从物业等多(duo)家相干方转(zhuan)为电梯托(tuo)管企业一家，也倒逼企业从泉源把关配件质量，实现全部系统的良性运(yun)转(zhuan)。

鉴于杭州“全托(tuo)管服(fu)务”模式的成功经验，去年监管部门把这种模式介绍给了北京(jing)市朝(chao)阳区小关街道北桃园小区。经过近一年的探索(suo)，现在北桃园小区电梯更新改革希望到哪一步了呢(ne)？11月19日，记者随监管部门工(gong)作人员来到这里。

北桃园小区共有一栋楼4个单元，每个单元一梯两(liang)户。借鉴杭州“全托(tuo)管服(fu)务”模式，小区物业在街道和社(she)区的引(yin)导下，将物业费中(zhong)用于电梯日常维保(bao)的费用全部支取出(chu)来，再加上业主自行(xing)张罗的资金，共同委托(tuo)给专业公司(si)举行(xing)电梯更新改革。11月23日下午，北桃园小区电梯配件已经陆续进场，开始举行(xing)装(zhuang)置防护准备。